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6789.10 Schritt 6

Die Hypothek richtig steuern

Damit Ihre Verkaufspläne nicht an den Finanzen scheitern, müssen Sie sich frühzeitig um Ihre Hypothek kümmern. Denn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag kann hohe Kosten nach sich ziehen. Und wenn Sie parallel zum Verkauf der alten Liegenschaft eine neue kaufen, kommt es zu einer vorübergehenden Doppelbelastung, die möglicherweise nicht tragbar ist. Wie ist Ihre Situation?

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Kündigen Sie Ihre Hypothek vorzeitig, schulden Sie den Zins bis zum Vertragsende trotzdem (Vorfälligkeitsentschädigung). Vor allem bei einer Festhypothek können die Kosten dafür erheblich sein: Sie müssen nicht nur den Zins bis Vertragsende bezahlen, sondern je nach Marktsituation auch noch zusätzliche Gebühren. Das kann rasch einmal Zehntausende von Franken bedeuten. Fragen Sie bei Ihrer Bank, wie hoch die Kosten für einen Ausstieg sein würden.

Wenn Sie Glück haben, können Sie die Hypothek auf den Käufer Ihrer Liegenschaft übertragen. Dieser wird sich dafür aber nur dann interessieren, wenn Ihr Hypothekarvertrag im Vergleich zu den aktuellen Angeboten einen attraktiven Zins aufweist. Zudem muss auch Ihre Bank mit der Übertragung einverstanden sein.

Tipp
Wenn Sie über einen Verkauf Ihrer Liegenschaft nachdenken, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen und die Finanzierung anpassen. Steht eine Ablösung der Hypothek an, wechseln Sie am besten auf ein Produkt mit kurzen Kündigungsfristen, selbst wenn der Zins vielleicht etwas weniger attraktiv ist.

Sie wollen mit dem Verkaufserlös vom alten ein neues Eigenheim finanzieren? Am einfachsten ist das für Sie, wenn es Ihnen gelingt, den Verkauf der bisherigen und den Kauf der zukünftigen Liegenschaft so zu terminieren, dass Sie quasi nahtlos vom einen Objekt zum anderen wechseln können. Dann können Sie Ihre Hypothek auf das neue Zuhause übertragen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  • Ihre bisherige Hypothek darf nicht höher sein als 80 Prozent des Kaufpreises des neuen Eigenheims.

  • Verkauf und Kauf müssen direkt aufeinanderfolgen, da sonst der Bank die Immobilie als Sicherheit für den Kredit fehlt.

  • Ihre Einkommenssituation darf sich gegenüber damals, als Sie die Hypothek abschlossen, nicht wesentlich verändert haben.

Wenn zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft eine zeitliche Lücke klafft, müssen Sie die Hypothek kündigen und später eine neue aufnehmen. Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit der Bank und verhandeln Sie über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Was tun, wenn Sie zwar einen Käufer gefunden haben, dieser Ihr bisheriges Haus aber erst ein halbes Jahr nach dem geplanten Umzug in die neue Wohnung übernehmen will. Dann müssen Sie zwei Liegenschaften parallel finanzieren – und eigentlich würden alle Regeln der Tragbarkeit für beide Objekte gelten: Sie müssten also für jede Liegenschaft 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, und die gesamte Belastung durch beide Hypotheken dürfte nicht höher sein als ein Drittel Ihres Einkommens. (Mehr zur Tragbarkeitsrechnung lesen Sie hier).

Die wenigsten Normalverdiener erfüllen diese Bedingungen. Sie benötigen also einen Finanzpartner, der bereit ist, vorübergehend eine Finanzierung im «Graubereich» zu akzeptieren. Konzessionen werden am ehesten bei der Tragbarkeit gemacht, die finanzielle Belastung darf vorübergehend mehr als das übliche Drittel Ihres Einkommens betragen. Die 20 Prozent Eigenkapital für die neue Liegenschaft hingegen müssen auf jeden Fall vorhanden sein, unabhängig von der bestehenden Finanzierung. Zudem ist ein solches Entgegenkommen nur möglich, wenn klar ist, dass sich Ihr bisheriges Eigenheim rasch und zu einem guten Preis verkaufen lässt.

Hilfreich sind zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Ferienwohnung, die in die Kalkulation einbezogen werden kann. Oder ein Mietzins, wenn Sie Ihr bisheriges Eigenheim zwischenvermieten können.

Tipp
Hilfreich sind zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Ferienwohnung, die in die Kalkulation einbezogen werden kann. Oder ein Mietzins, wenn Sie Ihr bisheriges Eigenheim zwischenvermieten können.
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Beispiel: Vorübergehende Doppelbelastung

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Wie viel ist das Eigenheim wert?

Wollen Sie Ihr Eigenheim erfolgreich verkaufen, müssen Sie den Marktwert kennen. Einen verlässlichen Wert liefert Ihnen ein versierter Liegenschaftenschätzer oder eine hedonische Bewertung (mehr dazu lesen Sie hier).

Nicht immer wird sich der Marktpreis mit Ihrer Wunschvorstellung decken. Vor allem bei Liegenschaften weit abseits der Zentren und der grossen Verkehrswege kann er sogar unter dem ursprünglichen Kaufpreis (plus Investitionen) liegen.

Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten der Preisgestaltung: Entweder Sie nehmen den Schätzwert und schlagen einen kleinen Betrag darauf – sozusagen Ihr Spielraum, um den Sie den Preis in den Verhandlungen auch wieder zu senken bereit sind. Oder Sie legen den Schätzwert als Verhandlungsbasis fest und lassen die Interessenten Angebote unterbreiten.

Tipp
Haben Sie den Preis oder die Verhandlungsbasis einmal festgelegt und veröffentlicht, sollten Sie nicht mehr davon abweichen. Erst wenn Sie sehen, dass sich zu diesen Bedingungen überhaupt kein Käufer finden lässt, können Sie die Preisgestaltung nochmals überdenken und den Wert korrigieren.

 

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Faktoren, die den Marktwert beeinflussen

Lage, Lage, Lage – so kann man die drei wichtigsten Faktoren für die Bestimmung des Marktwerts zusammenfassen. Entscheidend sind dabei Aspekte wie Verkehrserschliessung, Einkaufsangebot, Aussicht, Nachbarschaft. Auch negative Aspekte haben einen Einfluss auf den Wert, etwa eine lärmige Strasse oder eine Schlachterei mit Geruchsemissionen in der Nähe.

Neben der Lage wird der Wert einer Liegenschaft zudem durch folgende Elemente beeinflusst:
Grundstück: Bei Einfamilienhäusern hat die Grösse des Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf den Preis, insbesondere an gefragten Lagen.
Steuerfuss: In Gemeinden mit einem tiefen Steuerfuss ist die Nachfrage meist höher. Damit steigt auch das Preisniveau für Immobilien.
Gebäudezustand: Ist der Zustand eines Gebäudes so schlecht, dass ein Käufer einiges an Geld in die Erneuerung investieren muss, drückt dies auf den Preis. An extrem gefragten Lagen und bei einem interessanten Grundstück ist der Zustand des Objekts dennoch oft zweitrangig.
Potenzial: Bietet ein Gebäude Ausbaupotenzial oder könnte auf dem Grundstück auch ein grösseres Haus errichtet werden, wirkt sich dies ebenfalls positiv auf den Wert der Liegenschaft aus.
Wirtschaftliche Entwicklung: Steht eine Rezession vor der Tür, sind die Konsumenten generell zurückhaltend – das gilt auch für Eigenheimkäufer. Die erzielbaren Preise sinken tendenziell.
Hypothekarzinsen: In Zeiten tiefer Zinsen sind Käufer eher bereit, einen höheren Preis für eine Liegenschaft zu bezahlen. Steigen die Zinsen, hat das meist einen negativen Einfluss auf die Immobilienpreise.
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