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Tragbarkeit - wieviel darf das Haus kosten?

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2345.13 Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin? Schritt 2

Tragbarkeit - wieviel darf das Haus kosten?

Wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, hängt in erster Linie von Ihren Eigenmitteln und von Ihrem Einkommen ab. Die Banken und Versicherer rechnen alle in etwa gleich, wenn sie prüfen, ob sie Ihnen eine Hypothek gewähren wollen. Drei Faktoren spielen bei dieser Tragbarkeitsrechnung zusammen:

2345.13 Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin?

Eigenkapital

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie selber beisteuern – sei es von Ihrem Konto, aus Wertschriften, aus einem privaten Darlehen, aus einem Erbvorbezug oder über einen Vorbezug von Pensionskassenguthaben.
(Mehr zum Eigenkapital) Bis zu 80 Prozent des Kaufpreises können mit einem Hypothekarkredit finanziert werden. Dieser teilt sich auf in eine erste Hypothek (maximal zwei Drittel des Kaufpreises) und eine zweite Hypothek. Für die zweite Hypothek wird je nach Bank, Liegenschaft und Kunde ein höherer Zins verlangt. Zudem muss sie innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert – also zurückgezahlt – werden. Viele Anbieter gewähren heute eine Hypothek für die gesamte Kreditsumme; auch diese muss aber auf zwei Drittel des Kaufpreises amortisiert werden. Die Finanzinstitute prüfen, ob die Hypothek für sie tragbar ist. Das ist sie, wenn die Kosten des Eigenheims nicht mehr als 33 bis 35 Prozent Ihres Einkommens betragen. Zu diesen Kosten zählen nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch die Amortisation der zweiten Hypothek und die Nebenkosten (je nach Bank und Liegenschaft 0,75 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts). Und gerechnet wird nicht etwa mit den aktuellen, tiefen Hypothekarzinsen, sondern mit 4,5 bis 5 Prozent – je nach Bank und Hypothek.

Hypothekarkredit

Bis zu 80 Prozent des Kaufpreises können mit einem Hypothekarkredit finanziert werden. Dieser teilt sich auf in eine erste Hypothek (maximal zwei Drittel des Kaufpreises) und eine zweite Hypothek. Für die zweite Hypothek wird je nach Bank, Liegenschaft und Kunde ein höherer Zins verlangt. Zudem muss sie innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert – also zurückgezahlt – werden. Viele Anbieter gewähren heute eine Hypothek für die gesamte Kreditsumme; auch diese muss aber auf zwei Drittel des Kaufpreises amortisiert werden.

Tragbarkeitsrechnung

Die Finanzinstitute prüfen, ob die Hypothek für sie tragbar ist. Das ist sie, wenn die Kosten des Eigenheims nicht mehr als 33 bis 35 Prozent Ihres Einkommens betragen. Zu diesen Kosten zählen nicht nur die Hypothekarzinsen, sondern auch die Amortisation der zweiten Hypothek und die Nebenkosten (je nach Bank und Liegenschaft 0,75 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts). Und gerechnet wird nicht etwa mit den aktuellen, tiefen Hypothekarzinsen, sondern mit 4,5 bis 5 Prozent – je nach Bank und Hypothek.

Tipp
Die Tragbarkeitsrechnung können Sie auch selber anstellen. Viele Banken halten auf ihrer Website dafür Rechner bereit.

 

2345.50 Tragbarkeitsrechnung Schritt 2

Beispiel

Ausgangslage    
Kaufpreis des Eigenheims CHF 700'000
Eigenkapital CHF 140'000
Benötigtes Fremdkapital (80% des Kaufpreises = obere Grenze) CHF 560'000
Jährliches Bruttoeinkommen CHF 120'000
     
Benötigtes Fremdkapital    
1. Hypothek (66% des Kaufpreises oder weniger) CHF 462'000
2. Hypothek (Differenz zwischen Total des Fremdkapitals und 1. Hypothek) CHF 98'000
     
Jährliche Kosten    
Zinskosten 1. und 2. Hypothek (4.5%*) CHF 25'200
+ Amortisation 2. Hypothek (CHF 98'000 in 15 Jahren) CHF 6'533
+ Nebenkosten und Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts) CHF 7'000
Jahreskosten total CHF 38'733
     
Tragbarkeit    
35% des Bruttoeinkommens CHF 42'000
- Jahreskosten für Wohneigentum CHF -38'733
Reserve CHF 3'267

Die Rechnung geht auf. Das Eigenheim ist für den Antragsteller tragbar.

*Gerechnet wird jeweils nicht mit dem aktuellen Hypothekarzinssatz, sondern mit einem langfristigen Durchschnittssatz. Dieser liegt je nach Bank zwischen 4,5 und 5%.

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